深圳市世联土地房地产评估有限公司执行董事，瑞联平台创始人  李 娜

心之所向、素履以往——用创新诠释估价行业的未来

一、中国房地产估价行业发展历史与现状

（一）房地产估价三十年辉煌发展之路

房地产估价发展之路可以分为三个阶段：

一是行业起步及规范化阶段（1993-2000年）。伴随着房地产蓬勃发展和住房市场改革深入推进，房地产估价行业应运而生。1993年，原建设部、人事部建立了房地产估价师职业资格制度，在全国范围内开展了首批房地产估价师资格评审、认定工作；1994年7月，《城市房地产管理法》明确规定“国家实行房地产价格评估制度”“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”；1994年8月，全国性房地产估价行业组织——中国房地产估价师学会成立；1999年发布《房地产估价规范》；2000年估价机构开始脱钩改制。

二是快速发展阶段（2001—2014年）。在此期间估价机构规模、从业人员数量不断增加，营业收入显著增长，估价需求日益增多、服务内容多元，涉及房地产抵押、房屋征收、房地产司法鉴定及房地产转让等。这一阶段，房地产抵押估价业务占比较高，咨询业务占比相对较低。

三是稳定发展与风险挑战并存阶段（2015年至今）。随着2015年《房地产估价规范》的修订、2016年《资产评估法》的颁布、2017年房地产估价师资格确定为准入类、2021年职业资格制度和资格考试的改革完成，房地产估价技术逐渐成熟、行业法律地位逐渐提高、职业资格制度更加完善。但随着近年来我国经济波动和房地产市场下行，传统房地产估价业务持续缩减，我国房地产估价行业发展进入战略机遇和风险挑战并存时期。

（二）三十年行业贡献，彰显专业价值

房地产估价行业三十年年辉煌发展之路彰显了其专业价值，逐步构建了较为完备的估价理论体系与人才队伍，也是行业存在的核心价值和底层逻辑。

1.估价理论体系与人才建设推动行业发展

房地产估价作为一门交叉学科，融合了经济、管理、规划、建筑工程、财务等多领域知识。其以替代原理为基础的比较法，有效连接市场需求与客户导向；以预期收益原理为基础的收益法，为价值最大化决策提供科学工具；以生产费用价值理论为基础的成本法，实现精准成本核算与管理。估价原理与方法论引领了专业发展，同时随着行业发展，一大批掌握系统估价知识和技能的专业人士进入房地产估价行业，提升了整个行业的专业素质同时，房地产估价行业也为社会创造了可观的就业机会。

2.价值守护者角色凸显行业贡献

三十年来，估价机构和估价师坚守独立、客观、公正原则，遵守职业道德，通过提供专业服务，在市场交易中保障公平合理、维护市场秩序，在金融活动中保障各方权益、防范金融风险，在政府征收征用、司法鉴定等公共事务中维护社会公平正义、促进社会和谐发展，在城市建设、市场研究建言献策，推动健康发展，价值守护者角色凸显行业贡献，这是我们行业存在的核心价值和底层逻辑。

（三）行业发展现状及存在的问题

1.业务现状：业务范围不断拓展，但市场化转型任重道远

当前，大部分估价机构业务仍以法定鉴证性估价为主，尤其是抵押估价和征收估价业务占比超过一半。市场化、商业性的估价服务发展相对滞后，在现今大环境和经济形势下，过度依赖法定业务是造成行业及机构困局的重要原因之一。如何提供高质量的估价服务，满足市场需求，不断深化拓展估价业务，走市场化、咨询化、科学化发展之路，需要我们行业从业人员共同来解决。

2.人才现状：行业青年人才匮乏、复合型人才短缺、梯队建设滞后

行业人才现状面临的问题：一是青年人才相对匮乏，房地产估价师平均年龄为46岁，35岁以下的青年人才只占10%，亟需建立有效机制吸引和培养新生力量；二是复合型人才短缺，随着服务需求日益多元化、专业化，单一估价知识人才已无法满足市场需求，行业和机构需培养具备跨领域知识储备的综合型人才；三是公司梯队建设滞后，机构法定代表人平均年龄近50岁，50岁以上占比近一半，如何实现新老交替、培养接班人至关重要。人才是行业持续发展的核心动力，也是估价机构的核心资源，是不断开拓进取的源泉。怎样吸引、培养和留住青年人才及多元化人才，构建合理的人才梯队，为行业持续注入发展活力，是我们需要深思的问题。

二、国际房地产估价发展趋势

（一）趋势一：发展路径层面——深耕细分领域，做到专精特新

估价机构发展策略可以分为两类，一类是多元化发展，包括资产管理与投资咨询、房地产估价与咨询、房地产市场研究与市场分析、房地产项目开发与管理、租赁、交易等；另一类是向某个细分领域专业化发展。表面上看，多元化发展道路更具市场优势，但对于大多数中小机构而言盲目追求多元化，可能会导致资源过于分散，影响核心竞争力，并不适合于所有机构。

专业化发展的优势在于，在提升服务精准度的同时，增强了客户信任度，有效满足了各种特定行业客户的专业需求。国际众多成功的中小型估价机构，通过深耕细分领域，实现专精特新的发展之路。House Canary成立于2013年，总部位于美国加州。主要专注于房地产估值和市场预测，利用AI的驱动算法，结合历史和实时数据，为金融机构、投资者、贷款机构提供精准的房地产估值和市场趋势预测服务等。

（二）趋势二：技术驱动层面——数字化技术驱动特征明显，智能化服务加速发展

数字技术和人工智能技术在房地产估价领域的应用日益深化，数字化智能化转型已成为行业发展的必然趋势，传统人工估价的局限性日益明显。国外人工智能在房地产估价及咨询应用中已经走在前列，主要应用于自动估价模型、土地价值评估、房地产市场预测与分析、城市发展分析等方面。以美国自动估价模型为例，Zillow公司运用大数据模型——Zestimate房屋估价模型以及庞大的数据处理技术、AI技术在市场上建立了强大竞争壁垒，其精准度高、覆盖范围广、时效性强，为美国1.04亿个家庭提供精准的房产估值和市场趋势分析，实时反映市场变化，并且通过持续创新向数据化和标准化发展，巩固了其在市场上的领先地位。

未来，数字化平台和人工智能已经成为国际房地产估价行业的核心驱动力，随着行业快速数字化和智能化转型，显著提升了估价效率和精准度，更增强了对市场变化的快速应变和响应能力，满足客户的深度需求。借助大数据和人工智能，企业能够提供更加个性化、精细化的房地产估价服务。

（三）趋势三：人才战略层面——多元化人才结构，跨学科技术整合与创新

随着科技的飞速发展，房地产估价不再是单纯的房地产专业服务，跨学科的人才构成显得越来越重要，尤其是以技术驱动特征明显，提供智能化服务的国外估价机构在人才体系搭建上，越来注重人才多元化发展，他们汇聚了诸如房地产估价专家、房地产科技专家、数据分析师、人工智能专家、金融分析师、市场研究员等多领域专家，推动不同学科间的协作创新。

Safeground Analytics总部位于美国，专注于提供住宅和商业地产再评估服务。其核心竞争力在于有跨学科团队，包括房地产估价专家、人工智能专家、数据分析师和律师等，这使得其在复杂的商业地产领域可以提供独特专业服务，特别擅长处理复杂的交易和再评估项目。此外，其在估价教育和培训方面也有着丰富经验，能够为估价领域提供持续的专业支持。

（四）趋势四：商业模式层面——平台化发展，客户体验持续优化

在互联网和数字化时代，国外房地产估价行业正加速向数字化平台和在线服务转型，进行商业模式创新。各估价机构通过构建数字化服务平台，不仅打破了传统信息壁垒，还显著提升了运营效率，既优化了用户体验，又降低了交易成本。例如许多公司注重开发用户友好的SaaS平台，提供增值服务、定制化解决方案等，为不同规模和需求的客户提供便捷服务。

Reggora是一个为抵押贷款机构和估价供应商提供云服务的双边平台，打破了传统抵押贷款机构和估价供应商之间的壁垒，平台通过无缝连接贷款机构和估价师，简化了估价流程，很灵活适应不同规模的机构需求。未来，估价平台将整合估价、咨询、市场分析、交易撮合等业务场景板块，为机构客户和个人客户提供便捷高效的一站式解决方案，实现服务体验的整体提升。

（五）趋势五：新兴业务层面——绿色低碳估价业务渐多，推动社会可持续发展

在全球碳中和目标的引领下，房地产及建筑行业在市场需求的推动下，绿色低碳估值业务正成为国际估价行业的重要发展方向。越来越多的机构开始关注建筑物的能源效率、碳足迹及环境影响，并将绿色建筑认证、可再生能源使用等可持续发展指标纳入评估体系。通过科学量化绿色低碳属性对房地产价值的影响，能够帮助投资者识别环境风险，进而引导资本流向节能环保项目，推动房地产市场朝着更加可持续的方向转型。在全球碳中和及可持续发展目标引领下，ESG（Environmental, Social and Governance）和绿色低碳相关估价业务也正成为国际估价行业的重要发展方向。

Carbon Green Valuation成立于2019年，总部位于美国，针对商业和工业地产住宅项目，提供绿色低碳估价和其它综合性估价服务，致力于帮助房地产行业实现可持续发展，具体服务内容包括房地产估价，碳排放评估和优化，能源效率分析，ESG绩效评价和绿色金融支持。

（六）趋势六：创新方向层面——始终以客户需求为导向，提供创新产品和服务

从国际上看，客户对估价服务的要求也在不断提高。仅提供传统的估价服务已无法满足需求，估价机构必须提供更全面的解决方案。从长远看，估价无处不在，但凡与价值相关，与估值相关的服务都可以提供。只有不断围绕客户需求，持续创新服务模式，运用新技术提升服务效率，加强专业能力建设，才能适应市场变化，获得持续发展的动力。

总结来看，国际中小型估价机构正从传统的人工估价模式转向“专精特新”的发展路径，以技术创新为驱动，通过多元化人才整合、数字化平台创新和绿色低碳业务拓展，以客户和市场需求为导向，加速向智能化、专业化和可持续化方向转型。

三、房地产估价行业创新发展的必要性

（一）国家战略引领与行业发展要求

当前国家战略与房地产估价行业息息相关，从国家治理能力现代化、全面深化改革、中国式现代化建设到绿色低碳发展等重大战略部署，都对估价行业提出了新的要求。这要求房地产估价机构必须与时俱进，通过提升专业服务能力、加快智能化转型、创新服务模式等举措，更好地服务国家战略实施，充分发挥行业价值，实现高质量发展。

（二）市场需求导向与客户多样化需求

对于金融机构客户，随着金融行业对风险管控的要求提高及智能化技术的应用，金融机构对房地产估价服务提出了新的要求：精准性与实时性、智能化与自动化。

对于房企客户，房地产企业在房地产科技和绿色、智能科技的加持下，需求比以往更加多元化，特别是在项目规划、融资、销售和资产管理等各个环节。除了传统的项目融资估价外，房地产开发商越来越注重全生命周期的估价服务以及创新性估价产品的支持。

对于政府和国企客户，估价机构需要更加注重提供公正、透明的服务，确保各方利益得到平衡。同时需提供更为精准的结果，更为详细的增值分析及风险预警等服务，为公共决策提供支持与承担相应的社会责任。

（三）估价机构自身专业服务能力提升要求

估价机构和估价师除了在基础理论和方法方面进一步进行深入研究之外，还应该主动拥抱新技术，应用新科技。积极探索与新技术结合的应用场景，利用新技术为估价专业服务能力赋能，全面提高估价和预测的准确性，提升工作效率，最终提升专业服务能力，满足新时代客户需求。

四、用创新诠释房地产估价未来

考虑到瑞联平台自身发展现状，借鉴国外公司发展经验并结合我国实际情况和新时代要求，制定了平台未来较长时间的五大创新与发展目标及四大战略行动。

（一）五大创新与发展目标

为了实现行业的持续创新与发展，首先，深耕专业和业务领域，通过提升专业技能和行业经验，增强核心竞争力，提供精准专业的估价服务，树立良好的行业口碑和品牌形象；其次，融入数字化和智能化技术，引入大数据和人工智能等新技术，构建智能化估价平台，提高估价效率和准确性，保持技术的先进性；第三，吸引青年及多元化人才，优化薪酬体系和职业发展通道，促进团队活力和创新能力；第四，创新产品和服务，建立线上服务平台，开发市场化估价产品，扩展增值服务，满足多样化客户需求；最后，优化组织架构，建立高效的决策机制和运营体系，完善企业治理制度，确保企业可持续发展。

（二）四大战略行动

一是技术战略方面，要推动智能化系统建设，借助大数据和人工智能实现部分服务自动化与智能化；开发智能估价产品与自动化工具，提高估价效率；建立数据共享与平台化服务，推动业务标准化和规范化。

二是人才战略上，需打造复合型、高素质人才队伍。搭建专业估价师队伍，通过多种措施强化队伍建设；吸引跨领域复合型人才，提升技术研发等能力；搭建专业的公司平台团队，提升平台运营效率。

三是产品战略，要求创新业务模式，提升客户价值。推动产品专业化与市场化，向新兴领域拓展业务；构建线上服务平台，优化用户体验，提供便捷服务与增值服务；注重绿色低碳发展，将 ESG、可持续性纳入估值标准。

四是组织架构上，要提升管理效能，优化协作流程。推行扁平化管理，提升决策效率；构建跨部门协作机制，推动知识共享；强化风险管理与合规性建设，确保业务合法合规，规避潜在风险。

（三）未来展望

房地产估价行业正处于转型发展的关键时期。估价机构只有在技术战略、人才战略、产品战略和组织架构方面进行深入的创新与优化，才能实现行业高质量发展的目标。通过构建智能化的估价平台、打造高素质的复合型人才队伍、创新多元化的产品和服务、优化高效的组织架构，房地产估价机构将能够在新时代的竞争中脱颖而出，迎接更加光明的未来。

谢谢大家！