永业行土地房地产资产评估有限公司  潘世炳

把握重大政策机遇  推动房地产评估转型升级

一、新形势 新阶段 新机遇

（一）宏观经济形势仍然严峻，但长期向好的趋势没有变

当前，世界步入新的动荡变革期，全球经济面临的风险和下行压力显著增强，外部环境更趋复杂严峻，国内有效需求依然不足，经济回升基础仍需巩固，就业形势严峻。房地产估价业务和宏观经济紧密相连，其中既有挑战，又有机遇。

（二）立足新阶段，推动高质量发展

党的二十大着重强调“加快构建新发展格局，着力推动高质量发展”，并提出“深化国企改革、促进区域协调发展、提升产业创新、实现绿色转型、全面推进乡村振兴”等工作要求。作为综合型估价机构，我们要积极开展相关估价及咨询业务，机会很多。特别是2024年9月26日中央政治局会议指出，要有效落实存量政策，加力推出增量政策，积极推动构建房地产发展新模式，为行业发展指明了新的方向和机遇。

10月8日，国新办发布会推出的一揽子增量政策，主要包括五方面内容：加力提效实施宏观政策；进一步扩大内需；加大助企帮扶力度；促进房地产市场止跌回稳；努力提振资本市场。11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议通过《国务院365比分：提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》 ，重点提出地方政府化债政策“组合拳”。12月9日，中央政治局召开会议，对2025年的经济工作作出一系列部署，为实现“十五五”良好开局打牢基础。12月11日至12日，中央经济工作会议明确2025年要实施更加积极有为的宏观政策，坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，部署2025年经济工作九大重点任务。随着这一系列增量政策的落地见效，10月份以来多项经济指标逐步改善，经济运行总体保持回升向好态势。

展望未来，我国经济发展的有利条件和支撑因素依然较多，巨大的市场需求还有待释放，我们需因地制宜发展新质生产力，关注新型城镇化建设、节能降碳改造、数字、绿色、养老、托育等新型消费业态，积极探寻新的发展机遇。

二、房地产估价业务创新

身处百年未有之大变局，但也迎来了百年未有之大机遇。房地产估价行业应立足新阶段，洞悉政策内涵，把握发展趋势，聚焦存量盘活、城市更新、老旧小区改造、绿色低碳、生态价值、数据资产等领域，开拓新的估价和咨询业务，推动经济社会高质量发展。

（一）深化国企改革，盘活存量资产

一是在区域范围内整合各类有经营性潜力的存量资产。协助摸排政府部门、事业单位、国有企业、公共机构等所持有的各类存量资产，包括但不限于：存量土地与房产、基础设施、公共资源和特许经营权等，并对存量资产的当前市场价值进行评估、审计，对资产进行绩效评价分析。

二是利用政策、规划及市场需求，培育和提升各类存量资产价值。分析不同类别、不同主体存量资产的多元化价值提升方式和盘活途径，形成有实操性的盘活存量资产的工具箱和路线图，切实提升各类存量资产的价值。

三是结合城市发展需要和产业布局定位，对连接成片的足够体量的大片区开发项目，制定开发策略和投融资方案，最大限度培育长期综合财力，有效化解存量债务风险，积极争取金融机构的支持，推进实施重大项目。

结合永业行实践经验，以“国有三资清理”“资产盘活利用”和“国企功能性改革”为主线，通过“确认、确权、确值”发现资产、提升价值，借助“规划、策划、谋划”实现价值，有效助力资源－资产－资金的转化。

（二）构建房地产新模式，推进城市更新

从棚户区改造到老旧小区改造，再到如今将城市更新上升至国家战略层面，城市更新的重要性日益凸显。需聚焦“资源－资产－资本”转化路径，为城市更新提供覆盖“策投规建营信”全周期的一体化咨询管理服务。城市更新的成功案例有很多，其核心都在于能够实现经济与社会效益的双重提升。把经济账、社会账算好了，城市更新才能成功。

以永业行为例，在城市更新的背景下，积极推动资源环境、产业发展、投资金融等要素与经济活动的耦合协调，为城市区域发展提供智力支持和解决方案。2022年至2024年合计落地1000多个项目，涉及超5000亿元投资，超4000亿元融资，为50多个地方政府和央企平台投融资顾问服务，发行专项债项目近800亿元。

（三）落实“双碳”行动，推动绿色发展

生态产品价值实现是贯穿习近平生态文明思想的核心主线。自党的十八大以来，打通 “绿水青山”向 “金山银山”的转换通道，关键在于建立生态产品价值实现的体制、机制。2021年4月，中办、国办印发《365比分：建立健全生态产品价值实现机制的意见》（国办发〔2021〕40号文），明确六大任务：建立生态产品调查监测机制、建立生态产品价值评价机制、健全生态产品开发机制、健全生态产品保护补偿机制、健全生态产品价值实现保障机制、建立生态产品价值实现推进机制。永业行以此为基础，聚焦社会资本参与生态保护修复新模式，研究自然资源资产要素高效配置路径，保障社会资本“进得去、退得出、有收益”，完善相关政策配套，形成系列研究成果。

（四）挖掘数据潜能，促进生产要素革新

2023年2月27日，中共中央、国务院印发了《数字中国建设整体布局规划》，明确数字中国建设的整体框架。2023年12月31日，财政部印发了《365比分：加强数据资产管理的指导意见》。2024年1 月 1 日起，正式进入数据资产入表元年。

一是数据产品研发，包括①需求研判：摸清权属人对于数据应用的思路和目的；②行业市场分析：结合行业领域的发展情况、市场需求、类似产品的数据交易情况、竞争格局，锁定目标客户画像；③数据产品研发设计：设计数据产品的内容、交易形态、交易频次。二是估值定价，判断项目性质，综合采用成本法、收益法等进行数据产品确值。三是质押融资，对接金融机构，准备质押融资所需手续材料，研判质押率等关键指标。四是数据商品交易，协助交易双方定价谈判，提供价格调整策略建议。

三、房地产估价机构管理优化与提升

为实现房地产估价机构的可持续发展，需从多方面优化和提升管理水平。一是以经营利润和管理效益为核心，强化市场、管理、风控、技术、信息、文化“1+六位一体”企业管理模式；二是聚焦“人事提质”，始终坚持以人为本，充分调动员工的积极性和创造力；三是提升研发实力，加速成果转化，不断提升机构的核心竞争力；四是重视平台建设，加强行业交流，积极拓展业务渠道；五是聚焦“信息提速”，加快数字化转型，提高工作效率和服务质量；六是树立品牌形象，推进业务延伸，实现多元化发展；七是加强文化建设，凝聚发展力量，营造积极向上的企业文化氛围。

谢谢大家！