中国农业大学土地科学与技术学院副院长、教授  朱道林

不动产估价的现实矛盾与未来趋势

我国现阶段的不动产估价行业，是伴随改革开放的步伐发展起来的。自上世纪80年代改革开放以来，逐步由计划经济转变为社会主义市场经济，相应的土地制度、住房制度进行全面改革，国有企业全面改制，伴随市场经济的发展，为市场服务的不动产估价行业应运而生，并不断发展壮大。过程是辉煌的，然而，道路也是曲折的。尤其在当前处于社会经济飞速发展的转型时期，既面临着巨大挑战，同样也存在一系列机遇。因此，思考与探索转型时期的估价行业发展方向，迎接挑战，抓住机遇，迫在眉睫。我想，今天中国房地产估价师与房地产经纪人学会成立三十年之际，举办主题为“面向未来的估价发展”论坛，其意义也在于此。

一、转型与发展时期不动产估价行业面临的矛盾

就当前我国不动产估价行业的整体情况来看，面临的主要矛盾有：

一是不动产估价领域部门壁垒由来已久。这主要是由长期以来部门分管引起的，不同部门分属管理，各自为政，如土地、房地产、资产等不同估价领域分别需要针对不同部门的管理要求，对于估价机构和估价师来说就需要应对这些要求。

二是市场竞争参差不齐，恶性竞争愈演愈烈。随着不动产估价业务的发展与演变，估价服务的形式化、同质化日趋严重，尤其随着估价机构日益膨胀，而估价市场需求的增长却非常有限，进而竞争日趋激烈，甚至出现机构越大、越按照技术标准、越遵循行业准则的机构反而竞争不过小机构的现象，因为小机构的违规成本更低。这种恶性竞争将严重制约行业的健康发展。

三是估价技术与服务水平有待提高，算价多于估价。我们都知道不动产估价是为特定目的评估不动产的特定权益于特定时间的价值的艺术或科学，所谓“科学”就是需要遵循科学理论与方法，所谓“艺术”实际是评估价格判断的专业能力，这需要估价师具备长期的经验积累、深厚的专业知识、深入的市场调查及精湛的市场判断等，进而才能估算出客观合理的市场价格，并遵循估价技术标准、采用科学方法进行测算，我们称之为“大胆的假设，小心地求证”。而现实中，我们发现大多数的估价报告，虽然写的很厚，虽然算的很精确（有的甚至精确到小数点若干位，但往往其小数点前面就错了），虽然符合技术规程，但是，当你想看看其得出评估价格的判断依据、想找到评估价格的市场状况时，却很难找到；尽管许多估价报告在影响因素分析部分写了几十页，然而你却找不到真正影响其价格判断与确定的因素究竟是什么；尽管报告中估价过程、估价方法描述的很细致，很符合技术规范的要求，然而你会发现当不同估价方法的估价结果出现较大差异时，从其估价报告的分析中根本找不到价格差距的合适原因及理由。我把这种现象称为“算价”而不是“估价”，即只是按照技术规程和方法把价格“算”出来了，而“估”价的判断与分析基本没有。也有很多估价机构的同志在诉苦，说我们的报告都是按照国家的技术规范、技术标准、报告格式撰写的，为什么总是得不到高分？甚至还会出现不合格报告？我告诉他，估价报告符合国家的技术规范、技术标准、报告格式，那是最低标准，不符合就是不合格。而真正好的估价报告，必须为读报告、用报告的人提供价格判断的清晰而正确的依据，要让用报告、读报告的人信服你的判断，信服你确定的价格，要证明你的价格判断是符合当时当地的市场水平的。

四是服务政府多于服务企业，程序性需求多于市场需求。严格来说，不动产估价作为专业的技术服务，无论是政府需求还是企业需求，只要有需求我们都应该提供专业化的服务，不应该有所区分。但是由于不同需求主体的技术服务侧重点不同，进而导致估价机构技术水平和服务能力的差异。比如有些估价需求往往是程序性的，即估价机构提供的估价报告主要是作为审查报批的程序要件，而对价格水平的高低、合理与否等要求不高，只要提供个盖章签字的估价报告就能解决问题。一些机构在长期承担这类业务过程也就养成了不研究市场、不关注价格水平的习惯，导致不同机构技术水平的高低无法体现在业务水平上，甚至形成了行业惰性。而真正的市场需求，则主要关注的是市场状况的判断，是市场价格的准确分析，甚至帮助委托方参与竞价谈判，协助委托方采取有效的竞争策略等，相信随着我国市场经济的发展，这种真正的市场服务需求会越来越多，当然提供这种真正的市场服务也就要求更高的专业水准。

五是AI技术冲击带来的“忧”（焦虑）与“优”（优化）。随着AI技术的快速发展，一些人认为AI会取代估价师，因此感到忧虑；一些人认为利用AI可以实现更高水平的估价，许多估价机构或估价已经在积极学习与运用AI，并取得成效。无论哪种观点，AI时代已经到来，不动产估价行业必将迎接其可能的冲击与挑战。

六是转型时期宏观经济与市场低迷，业务需求萎缩等。与前面的问题相比，这主要是宏观经济的变化引起的，属于外因。然而，正是由于其属于外因，是我们不可掌控的，更需要正确应对。

二、行业发展存在的机遇

总的来说，我国房地产市场快速发展的时代已经过去，已经进入存量时代，我们必须要转型与适应房地产市场平稳发展期，适应存量时代的市场化服务需求。

不动产估价行业作为专业的市场服务领域，其市场需求永远是不可改变的。因为人类永远需要住在房子里，永远离不开经济活动，因此只要地球上还有人，只要人类还住在房子里，不动产估价就一定有市场。即使是在AI大模型时代，只要及时转型不被AI替代，乃至学会充分利用AI，就一定能得到发展。当然，必须学会转型，必须要主动适应市场需求，主动追求市场需求，主动转变服务方式，及时跟上新技术发展的步伐，这才是唯一的出路。

越是艰苦的形势，越需要我们发挥智慧，转型发展。无论是市场上行还是下行，估价服务都有相应的需求。在市场上行时有房地产投资的需求，在市场下行时有企业破产、倒闭的资产重组和资产核算需求，这都需要估价行业发挥专业作用。机遇永远存在，问题的关键是我们必须学会抓住机遇。

三、适应转型发展的不动产估价行业未来趋势

困难是艰巨的！但是越是有困难的地方就越有挑战，凡是能够把握趋势的才能抓住机遇，实现新的辉煌。

（一）坚持理论至上，不断提升估价技术服务能力

不动产估价专业人员需要在长期经验积累的基础上，调查市场、认识市场、判断市场、把握市场，最后求证价格。估价是专业性判断，要坚持市场博弈决定价格的逻辑关系，即在供求关系中分析和判断价格，市场比较法的重要性就在于此。除了考虑市场供求关系的影响外，还需要考虑市场不理性可能带来的问题。如何克服市场不理性评估一个相对客观合理的市场水平下的价格，收益法能够解决此类问题。因此，应根据不同的市场情况，适用不同的估价方法，这就需要理论的判断。估价方法选择与应用，不简单是由于有市场案例就选用市场比较法，有收益就选用收益还原法。这是一个需要思考的重要问题。

比如，我们究竟如何判断所评估的土地或不动产价格的合理性？这就需要从理论上进行分析，任何专业分析必须要考虑理论逻辑。长期以来在房地产快速发展时期，土地价格不断上涨，很多人就认为土地越贵越好，因为地价高地方政府可以获得更高的土地财政，房地产开发商可以卖更高的房价；而对于用地者及买房者来说呢，价格高就是更高的成本。那么，究竟价格多高合理呢？要回答好这个问题，只能从理论上进行分析。我在《土地经济学论纲》一书中提出一个定理：在完全竞争市场条件下土地价格最终来源于土地产出品价格。土地价格并不是越高越好，因为，土地作为生产要素，其价格对卖者是财产收入，而对买者则是生产成本。从土地经济学角度而言，土地作为生产要素，其价格最终取决于土地利用能力，取决于土地产出品价格，土地价格是其可能产生的预期收益的购买价格。这是由土地作为生产要素，其购买价格就是生产成本，只能由生产或经营产出获得回报，无论是用于生产的土地，还是用于投资的土地，无不如此。

这一理论在古典经济学中就得到重视。威廉·配第在《赋税论》中提出“土地是财富之母，而劳动则为其父”。土地的价值，取决于该土地所生产的产品量对为生产这些产品而投下的简单劳动的比例的大小。亚当·斯密在《国富论》“论商品价格的组成部分”中提出：无论在什么社会，商品价格归根到底都分解为那（地租、工资和利润）三个部分或其中之一。地租成为商品价格构成部分的方式是和工资与利润不同的。工资和利润的高低是价格高低的原因，而地租的高低却是价格高低的结果。

马克思在《资本论》第七篇“各种收入及其源泉”第四十八章“三位一体公式”中，从三大生产要素的角度，提出“资本—利润，土地—地租，劳动—工资，这就是把社会生产过程的一切秘密包括在内的三位一体的公式”，本质上也说明土地价格来源于土地产出品价格，取决于土地作为生产要素，对产出的分配关系。

这一理论不仅能解释地价高低的合理性问题，还可以解释很多现实问题。比如，为什么同一个区位不同用地类型的地块之间存在巨大价格差异？乃至同一块地用于不同的用途也会有不同的价格？因为用途不同，产出不同，产出不同决定了价格不同。为什么住宅地价炒的很高，而商业、工业地价始终炒不起来？因为住宅地价炒的高的是预期，一旦预期下行总有人会赔回来；而商业、工业都是产业用地，其产业产出决定了其价格水平，不可能炒起来。为什么仅靠卖地不可能实现经济增长？很简单，只有存在着实体经济需求，即存在着产业发展的需求，土地作为生产要素，及时提供给产业使用，才能支撑经济发展；否则如果没有实体经济需求，一是地卖不出去，即使卖出去也可能停留在中间开发环节，因此就不可能实现经济增长。当前经济发展受滞，很多地方财政捉襟见肘，按道理可以尽快卖地实现经济发展、支撑地方财政啊，为什么不卖呢？不是不卖，而卖不掉；为什么卖不掉？因为没有产业需求，就这么简单。

由此可见，准确掌握理论的重要性。估价师作为专业人士，必须具备较高的理论水平。

（二）服务好政府需求，更须服务好市场与企业需求

首先要服务好政府，不管是土地估价、房地产估价，还是其他不动产估价，政府的业务都占据一定份额；同时也要服务企业，市场需求、企业需求不容忽视，为企业当参谋，为其提供价格决策参考，以及其他市场活动中的专业化服务。房地产估价要满足价值需求，取得竞争优势，提升业务能力是关键。

（三）重视技术赋能，提升“卡脖子”本领

AI、大数据、系统平台（数据资产）等科技已经成为重要基础。对公司员工而言，AI等新技术的应用赋能，有助于提升技术竞争力；对机构而言，AI可以提升技术层次，节约人员成本，提升技术竞争力是提升未来竞争优势的关键。

    谢谢大家！