「联城行」首席创始合伙人，上海联城房地产评估咨询有限公司董事长  许 军

估价专业的价值与未来

房地产估价行业历经三十年风雨，回望来路，才知道我们依靠什么走到现在；展望未来，才知道可能走向何方。

一、估价的五种核心价值

（一）何为“专业”与“核心价值”

 “专业”，指某种特定专业，名词，是因其具有长期性的核心价值和特点而定义的。某专业的存在，本质上一定是因为它具有特定的、显著的价值，这种价值是人类社会发展所长期需要的。“专业”二字最早出现在《后汉书·献帝记》，“今耆儒年逾六十，去离本土，营求粮资，不得专业。结童入学，白首空归，长委农野，永绝荣望，朕甚愍焉。其依科罢者，听为太子舍人”。

所谓“核心价值”是指一旦丧失，专业就不再是这个专业了，可能这个行业就会走向迷途，或者就不再被需要。房地产估价的核心价值和特点，决定了我们的来路和我们的去向。所以必须重视和发挥核心价值，专业才能持续发展。

（二）房地产估价专业的核心价值

房地产估价专业的核心价值，可以归纳为五种，包括满足社会发展需求、专业独立不依附、充满活力与生机、因专业而受尊敬和积累知本的长期价值，这五种核心价值，恰如马斯洛需求层次理论中所呈现的层次性，分别对应着生存需求、安全需求、社交需求、尊重需求以及自我实现需求。这不仅揭示了房地产估价行业的多维度价值，也为我们指引了未来发展的方向与潜力所在。

识别五种核心价值是为了坚定专业信心，并辨识房地产估价未来的发展方向：一是紧紧围绕社会发展对房地产的根本需求；二是坚持做真实价值，独立判断，客观评价，警惕附庸的“毒药”；三是与时俱进，研究新技术、新模式，创新发展；四是深耕专业和钻研精神，敢于做正确而难的事；五是尊重知本的逻辑，尊重人才，坚持长期主义，传承专业，传承企业。

二、估价的一个认知转变

365比分：“房地产估价是什么行业？”的思考：

（一）问题起源

思考这一问题起因于朋友们的提问：“房地产已经这样了，你们估价怎么样？” 在我简要回答中提到：“虽然交易和涉税业务减少，但资产管理业务有所增长；尽管银行抵押业务萎缩，但数据服务业务崭露头角；征收评估业务有所下降，但城市更新项目增多；土地出让业务放缓，但自然资源清查需求增加。”然而，他们依然持怀疑态度，他们认为房地产估价行业仅是房地产业的一个细分领域，而房地产业本质上属于第三产业（服务业），二者的命运应该是相同的。

（二）房地产估价是生活性服务业吗？

依据服务项目、服务对象、服务内容和服务业提供者，可以将服务业划分为生产性服务业、生活性服务业和公共服务业等。按国家现行统计分类标准（《国民经济行业分类》GB/T 4754-2017、《生产、生活性服务业统计分类（2019）》），房地产被归为“居民服务的房地产经营开发”，而房地产估价为“房屋中介服务”的一种，都属于生活性服务业。但是，房地产估价真的是生活性服务业吗？

生活性服务业是指为满足居民最终消费需求的服务活动。生产性服务业是指为各种生产活动提供的各类专业服务，包括货物运输、通用航空生产、仓储和邮政快递服务、信息服务、金融服务等。房地产估价所做的下列事情与生产性服务业的内容更相近，包括测绘、地质勘查、工程管理、工程监理、知识产权、信息技术、软件开发、保险公估、节能咨询、市场调查、资源与产权交易服务、资产评估等。

（三）房地产估价是生产性服务业的重要组成部分

本质上，房地产既不是投资品，也不是消费品，而是一种生产要素。房地产估价行业是围绕房地产/土地/自然资源这一重要的生产要素而展开的专业服务行业，是生产性服务业的重要组成部分。如，2020年国家统计局统计科学研究院服务业司课题组认为，“《生活性服务业统计分类（2019）》中单独带‘*’标识，但生产性服务业特征明显的行业小类，如房地产业相关的7010、7020、7030、7040，建议在生产性服务业统计分类中增加这些行业小类”；《国民经济行业分类》GB/T 4754-2017中，编号为7241的会计、审计及税务服务（资产评估包含在此类）被列为生产性服务业（《生产、生活性服务业统计分类（2019）》编号 0721）。

我国服务业的发展是不充分与不均衡的，生产性服务业的占比提升空间巨大。从世界范围看，西方发达国家服务业增加值一般占GDP总量的70%以上，我国为57%；西方发达国家生产性服务业增加值占到GDP比重的40%-50%，我国为18%。2024年7月，《中共中央365比分：进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确提出，要“聚焦重点环节分领域推进生产性服务业高质量发展”。这一战略部署为我国生产性服务业的发展指明了方向，也为提升其在经济结构中的比重提供了重要的政策支持。

（四）思考行业定位的目的

人只能赚自己认知范围内的钱，行业要更准确的定位才能有更长远的发展。根据“认知定位→方向选择→手段与方法→目标实现”的逻辑框架，正向来看，我们应从认知定位出发，识别正确的发展方向，进而选择合适的方法和手段，最终达成目标；而反向来看，如果目标未能实现，则需要反思：是否在方法与手段上出现了偏差？若在尝试了所有可能的手段后仍未见成效，那么是否应重新审视方向的选择与认知定位，找出其中的根本问题。

三、估价的三个未来趋势

（一）新模式：围绕生产要素提升新质生产力

房地产估价的新模式是围绕房地产作为生产要素的专业服务，应该以企业或政府的生产过程服务为主，以存量利用为主，以全过程持续服务为主。

新质生产力代表一种生产力的跃进，是以新技术、新服务、新业态为特征，全要素生产率全面提升的一种生产力。全要素生产率提升是指劳动、资本、土地、知识、技术、管理和数据等各类生产要素的综合效率提升。土地作为一种重要的生产要素，既包括房地产，也涵盖了其他相关的自然资源，始终是新质生产力的重要组成部分。

2008年起，我国二、三产业总量与非居住用地供应同步发展，居住用地供应面积收窄。中国经济的出路在提升全要素生产效率的新质生产力，中国经济的活力在生产性服务业中的新服务和新业态。在这一过程中，房地产估价行业应紧紧围绕房地产资源的要素利用效率提升，不仅要精准评估土地和房产的价值，还应积极探索创新路径，推动其成为创新型生产性服务业的重要组成部分。

（二）新服务：以城市更新或自然资源领域为代表的多专业集成与全周期服务

1.城市更新是城市发展的新质生产力

2023年，中国GDP总量前25的城市的平均城镇化率已经达到了81.33%。根据《中国人口流动预测报告2024》，预计2040年中国城镇化率将达78.6%。城市更新，正在成为城市发展的“新常态”。根据住房和城乡建设部数据，截至2024年7月，全国城市更新项目达6.6万个，总建筑面积78亿平方米，投资额2.6万亿元，涉及400多个城市。

城市更新的本质是城镇化率提升到一定高度后，产生的对城市发展涉及的各种房屋、土地等自然资源、经济资源、人文资源等多种资源的全面重新梳理、挖掘和价值创造，目的是激发城市发展的新动能，即城市更新是城市发展的新质生产力。

2.责任评估师体现了多专业的集成式创新与全过程服务

2023年11月，上海市规划和自然资源局出台《365比分：建立“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（试行）》，正式提出包括责任评估师在内的“三师”制度。责任评估师是指为满足城市更新多元主体利益平衡需要，加快盘活低效空间资源，促进资源、资产、资信、资金贯通而选聘的领衔评估师及其技术团队。责任评估师的专业要求涵盖了很多类型的职业，体现了多专业的集成式创新与全过程服务。

房地产新模式的本质是以人为本，城市也是为人民而建，所以房地产估价师应加强研究人对房或地的需求。一要关注城市资源的特点和价值规律。盘点城市房地产总量资产、自然资源调查与评价评估，城市文化、生态资源的发现与重生（涉及历史建筑、古建筑的评估方法与相关应用，生态资源的识别利用）。二要关注人对房地产的综合需求。围绕人的维度进行的深度需求调研，包括社区居民特点与居住、生活、工作需求对应的房地产需求（如商品房与保障房租赁房研究，商业与公建综合配套研究，办公空间与楼宇供求分析）。三要关注组织（政府、企业、公共部门等）对房地产的需求。围绕各类产业需求开展区域经济发展研究（如工业园区的总量与特点，产业发展状况与生产办公类用房需求匹配）。

3.房地产估价要进入产业服务，成为催生推动经济发展的新质生产力

新质生产力是由技术革命的突破、生产要素的创新配置以及产业深度转型升级所催生的。这种生产力的内涵，集中体现于劳动者、劳动资料、劳动对象及其优化组合的跃升，其核心标志是全要素生产率的大幅提升。新质生产力的最大特点在于创新，其关键在于质优，而本质上则体现为先进的生产力。因此，新质生产力不应仅局限于某一部门或领域，而应是广泛渗透到各行各业，并与各类产业密切关联，房地产估价行业应该把帮助提升生产要素的生产效率，作为自己的新使命。

要通过因地制宜的创新活动来推动行业的进步，这些创新活动可分为原创性创新、集成式创新以及引进吸收再消化型创新，三者共同作用，不仅能够优化房地产资源的配置，还能促进生产要素的重新组合，为高质量发展注入源源不断的动力。房地产估价行业的创新，既是提升全要素生产率的关键环节，也是推动经济结构优化和实现可持续发展的重要组成部分。

（三）新技术：以AI为代表的技术革命带来行业变革

1.AI的能力及其在房地产估价行业的应用示例

人工智能（AI）作为当今技术发展的重要引擎，在各行各业的应用日益广泛，而房地产估价行业也因其数据密集、规律复杂、决策依赖性高的特性，成为AI技术能够充分发挥作用的领域之一。人工智能（AI）的核心能力概括有三种，包括了眼睛（模式识别的能力）、大脑（预测和推理能力）和手脚（优化和自动化能力）。以房地产估价报告为例，我们可以进一步分析AI如何在每个模块中发挥作用：

规则与模板模块：通过模式识别，AI能够从技术规范、书籍、行业标准等中提取规则，并自动应用到估价过程中的模板和框架中。AI可以帮助创建一套符合标准化、个性化需求的模板，减少人为偏差，确保报告内容的结构与规范。对应模式识别的能力。

内容模块：在市场分析等内容模块中，AI可以自动化地收集并分析大量市场数据。AI还可以根据历史数据进行推理和预测，帮助估价师完成更加准确的市场趋势分析和房产价值判断。对应预测和推理能力。

测算模块：通过优化算法，AI能够在房产测算过程中自动处理各种变量，这些测算结果可以通过AI优化，形成更加精准的评估数据。对应优化和自动化能力。

报告生成模块：AI可以将测算结果与分析内容自动汇总成报告，节省时间并提高效率。在报告生成过程中，AI还可以自动检查格式、语法、内容的一致性，确保报告质量。对应优化和自动化能力。

尽管AI在房地产估价中的应用具有巨大潜力，特别是在提高效率、降低错误率和自动化生成报告方面，但目前的技术水平仍难以完全取代人工估价师的工作，尤其是在需要依赖丰富的经验和复杂判断的环节，如估价对象调查和市场调研等。AI更多的是作为估价师的辅助工具，帮助他们在数据分析、计算和报告生成等方面提高效率，但对于复杂的、具有高度不确定性的估价情境，人工的经验与判断仍然是不可或缺的。

2.AI对行业带来冲击的必然结果

AI对房地产估价行业的影响，从发展路径上判断可能有三个阶段：一是通过专业知识图谱建立与数字化，使 AI形成估价领域的专业知识体系；二是在此基础上，帮助专业人员快速学习与能力成长，使用AI工具，快速掌握相关专业知识，提升服务能力；最终，房地产估价的专业人员演化为AI工具的创造者，由AI为客户提供直接服务。

为了适应新模式、新服务和新技术的快速发展，房地产估价行业亟需培养符合时代需求的新型估价师，并构建适应变革的新型组织。新估价师的核心竞争力应当以其新技术应用能力为重要衡量标准，而新组织则应以现代企业制度的先进性为根本标尺。

综上所述，可以预见未来房地产估价的整体发展，将围绕五个核心价值，这五大价值不仅是行业发展的内核所在，也是推动变革与突破的关键驱动力。这些核心价值将为行业指引方向，并为各类技术创新和组织转型提供坚实的基础。

在行业发展30年的历程中，我们或“通过对专业的学习，获得了职业资格，有了谋生的手段”。或“因行业的发展而受益，有了自己的事业”。或“进而因热爱这个专业的独特价值，成为积极推动者”。又或“以之为毕生的追求”。这四种境界可以总结我们这个行业所有人所处的不同状态，不论哪一种我们都应该认识到这个行业的根本价值，并为之持续努力奋斗。

感恩行业，敬畏专业。谢谢大家！