上海百盛房地产估价有限责任公司总经理  杨 斌

面向未来的城市更新评估咨询服务

一、新挑战带来新需求

（一）城市更新的新挑战

经历了城市建设的快速发展后，特大城市率先进入存量更新阶段。存量更新是以“留改拆”为主，“留”在前、其次是“改”、最后是拆，是在原有城市建筑基础上保留历史文化建筑，改建部分房屋，是“城上造城”。

这种“城上造城”面临一系列新挑战，概括为5个方面，包括：投入成本高、发展与保护的更新目标多、可腾挪的资源空间少、需要调和的产权主体多、项目周期长。由此带来了城市更新的3个转变：由点到面扩展、政府单一主体到社会参与、单一要素向全要素提升转变。

（二）新挑战产生专业服务需求

越是复杂和困难，越需要和依赖专业技术服务。上海市创新提出了包括责任规划师、责任建筑师、责任评估师在内的“三师联创”机制，推进城市更新高质量发展。其中，责任规划师是为保障公共利益、加强城市更新谋划、统筹区域规划实施而选聘的领衔规划师及其技术团队；责任建筑师是为提升建设项目品质、破解城市更新技术瓶颈、提供建设项目全流程设计咨询服务而选聘的领衔建筑师及其技术团队；而责任评估师则是指为满足城市更新多元主体利益平衡需要，加快盘活低效空间资源，促进资源、资产、资信、资金贯通而选聘的领衔评估师及其技术团队。“三师”技术团队围绕城市更新，合力开展整体性谋划、专业性策划、合理性评估和陪伴式服务。这个创新机制把评估师的专业作用显现化。

二、房地产估价师的新角色

根据上海市房地产估价师协会承接中房学课题研究成果，责任评估师应是以房地产估价师为主体的专业团队，其中领衔评估师一定是房地产估价师。这是因为房地产估价师在低效利用识别度、价值感知度、经济评估专业度、市场敏感度、房地产权益关注度、政策熟悉度等方面具有专业优势，能够胜任城市更新中的调查与识别更新项目，算经济账、利益平衡账，成本分析与投控，综合目标评价、定位策划，城市更新路径研究，城市更新路径研究等工作，因此责任评估师是房地产估价师在城市更新中的新角色。

三、城市更新中评估咨询的业务方向

（一）谋划计划阶段

1.现状调查与评价、更新单元识别

包括现状调查，对土地利用、房价、产权、人口、基础设施、公共空间、交通、环境开展调查评价，类似于“城市体检”；了解更新诉求，向房屋所有权人、土地使用权人、公房承租人、有开发意向的市场主体了解更新意愿和相关诉求；评价、识别更新单元，可运用数字模型进行计算评价，锁定更新的单元和范围。

在上海已经实践通过产业用地绩效评价识别低效利用地块，评价为低效利用的土地需要腾退。评价和处置的路径是：多部门数据汇集→构建指标体系→低效空间识别→锁定更新区域→“一地一策”处置→实施动态跟踪。

2.功能定位、更新方案研究

包括城市功能定位、专题研究、产权归集方案、可行性研究等。相关专题研究，指针对区域主导类型，按需开展专题研究，如涉及产业转型升级、历史风貌保护利用、市政基础设施与公共服务设施建设的，按需开展环评、风貌、交通影响等专题研究。

3.产权归集方案、可行性研究

产权归集包括房屋征收、土地收储、股权收购、作价入股、物业转让、以房换地等方式。可行性研究是指结合城市设计方案、产权归集方案、物业运营要求以及项目实施安排等，开展可行性研究论证。

4.社会效益与风险评价分析

社会效益分析包括分析项目实施对区域发展、资源开发利用以及民生改善、环境提升等外部效应；风险评价分析则是识别可能存在的项目风险，明确相应的应对措施。

5.编制城市更新方案中的利益平衡方案

房地产估价师重点承担城市更新方案中的利益平衡方案，包括明晰土地利用方式、项目实施安排、资金筹措安排以及特定支持政策等内容。

（二）规划设计阶段

1.经济可行性分析

根据资金使用安排和相应支持政策，分析政府、 市场主体、物业权利人的成本投入和收益情况。多路径、多视角、多维度、设置多个假设前提开展经济可行性分析，并区分动态指标与静态指标，以保证分析结果的科学性、客观性、公正性（见图2）。

2.多目标综合评价

评价目标包括民生保障、历史人文、社会活力、经济促进、环境提升等（见图3）。

3.实施策略

实施策略按照为产业类、风貌保护类、居住类、商务楼宇类等有不同的对策。

（三）开发建设阶段

这一阶段除了有房屋征收评估、土地出让、补地价评估、抵押融资评估等传统评估业务，包括成本控制测算以及专项债、专项借款、可行性研究等新增业务。

（四）运营管理阶段

运营管理阶段有租金评估、不动产证券化评估、退出价值评估，以及定位策划、投资分析评价等。

（五）后评估与监测

监测是否达到更新的设定目标，一定年份后开启新一轮评价和更新。

四、提升能力拥抱未来

为满足新时期的城市更新服务需求，房地产估价师需要在评估测算能力、投资分析能力、协作沟通能力以及报告制作能力等方面不断提升，拥抱未来迎接挑战。

谢谢大家！