目前为房地产税收服务的房地产估价主要有两种情形：一是存量房交易征收契税核定交易价格的环节，二是未来征收房地产税时评估房地产税计税价值。第一种情况是伴随着存量房日常交易时发生的，第二种情况还处于房地产税改革研究之中，属于研究范畴，还有没正式开展。但服务于存量房交易契税征管的评估却是在房地产税计税价值批量评估空转试点和研究的时候发展起来的，是房地产税改革成果的转化。本文将沿着房地产税改革相关时间轴介绍为房地产税收服务的房地产估价发展及演变历程。

一、房地产税改革历程

我国从2003年开始加快推进房地产税的改革进程，选择北京、丹东、重庆、南京、深圳和宁夏吴忠市六个地区作为首批房地产税改革试点地区，从此开始了我国探讨研究批量评估的历史。总结2003年以来的改革进程，中国房地产税改革可以划分为以下几个阶段。

（一）起步阶段

从2004年至2005年，可以称为房地产税改革的起步阶段。在这个阶段，国家选定了六个城市开展房地产税改革空转试点，在试点地区分别开展了批量评税的理论研究工作，并取得了阶段性成果。北京市地方税务局完成了成本法批量评估模型的研究工作，并开发了可以完成成本法批量评估任务的CAMA系统。其他五个试点地区都接受了北京市成本法批量评估的研究成果。这个时期，南京市地方税务局研究了基准价格系数修正批量评估方法，分别通过市场法、收益法和成本法测算区片标准房地产的基准价格，并建立修正系数体系，从而可以借助于计算机技术实现南京市房地产的批量评估任务，这被称为“南京模式”。重庆市财税局也系统研究了基于三大经典估价理论的批量评估方法，并且研发了重庆市计算机辅助房地产批量评税系统。在这个阶段，重庆市的CAMA系统是全部六个地区中设计和开发最完善的，这个系统采用了当时最流行的软件开发模式——BS模式（浏览器服务器模式），具有用户界面美观大方，功能齐全完整，扩展性良好的特点。此外，重庆市的CAMA还植入了地理信息系统分析软件ArcGIS，能够开展房地产数据空间分析。深圳市借鉴了当地著名房地产中介机构的研究成果，基于当地相对比较完善的数据基础，已经能够比较好地完成批量评估任务，只可惜受到数据限制深圳的试点经验并不能简单地推广到其他地区。

（二）深化阶段

从2006至2008年，房地产税改革空转试点地区由六个扩大到十个，新增加了河南省、安徽省、福建省的某些地级市及大连市的个别城区。目的是为了将六个试点地区的前期试点经验推广，并加以深化。在这个阶段发现，推广首批六个试点地区批量评估研究成果并非易事，一些前期经验存在偏差，甚至是错误。例如，因为成本法是一种非常模型化的方法，原本以为成本法批量评估最为简单，将土地价值加上建筑物价值就可以得出评估结果。但事实并非如此，因为我国住宅形式主要是高层建筑，一个小区往往又有多栋住宅楼，如何将小区土地分摊到每一户住宅上是一个极难解决的问题。我国幅员辽阔，地区和生活习惯差异很大，影响房地产价值的因素纷繁复杂。此外，房地产交易真实案例的获取是普遍存在的困难。上述原因导致市场法批量评估模型运用到课税估价实践上存在很大困难。

（三）实践阶段

从2009年至今可以称为实践阶段。这个阶段的显著标志是前期试点成果的提炼和实践尝试，丹东市和杭州市的批量评估软件被推荐为全国批量评估标准软件，作为将来房地产税正式实施的备选软件。丹东市的评估软件功能完善，特别是房地产信息和纳税人信息的数据管理功能比较完善，与我国国情和房地产登记制度配合的比较科学合理。这个软件另外一个特点是软件包括了以市场法、收益法和成本法为基础的批量评估模型，具有标准CAMA的基本功能。杭州市既不属于首批六个试点城市和地区，也不属于扩大试点后的十个城市和地区。但是杭州市财政局直属征收管理局为了提高房地产契税征收管理水平，从2006年10月开始筹划建立房地产计税价值自动评估系统，2007年3月正式启动这项工作，2008年4月系统开发完成投入试运行。杭州市的这套软件虽然不是为了建立房地产税批量评估系统而开发的，但是却具备了批量评估软件的基本功能，而且是应用在税收征管实践上的唯一一套软件，其效果已经得到了实践检验。杭州市的这套评估软件的理论基础是房地产基准价格系数修正评估法，该方法有效应用的前提条件是全面系统掌握房地产市场信息和房地产数据。因此，杭州的模式或经验是指明了房地产税计税价值批量评估的工作模式，即首先进行系统全面的市场调查，然后测算住房的基准价格，并建立基准价格修正系数体系，最后将这些内容转化成计算机支持的批量评估系统。杭州市从实际征收的房地产契税出发，建立和开发了房地产批量评估系统，不仅提高了契税征管水平，而且还为房地产税的实施奠定了坚实基础。杭州经验标志着我国房地产税改革研究进入了实践阶段。

北京市于2009年也开展了住宅小区基准价格测算评估实践工作。中国人民大学土地管理系负责调查北京市高价住宅小区，测算高档住宅小区基准价格，并建立基准价格修正体系。这也是房地产税改革从理论走向实践的一个过程和尝试。

二、房地产税税基批量评估

国家从2003年开始深化房地产税改革，国家税务总局负责房地产税计税价值批量评估技术的研究。研究集中在如何采用三大经典评估方法，运用计算机辅助批量评估技术。通过两批次的空转试点取得了一定成果，具体如下。

（一）成本法批量评估技术

成本法的基本理论非常模型化，即房地产价值=土地评估价值+建筑物评估价值。目前，我国各个城市普遍建立了基准地价及更新制度，每个城市都具有基准地价，通过基准地价系数修正方法可以评估城市的每一宗土地的价值。如果根据建筑物的不同结构、用途、建筑材料、装修、设备设施等事先测算得出建筑物的重置成本单价，通过不动产登记系统获得建筑物面积，就可以评估得到建筑物的价值。因此，从理论上来看，成本法似乎最适合采用批量评估技术评估房地产的计税价值。

北京市是最早开展成本法批量评估技术研究的试点城市，北京市有相对较为完善的基准地价体系，北京地税局委托测算了北京市不同结构和用途的建筑物的建安成本。以此为基础北京市建立了成本法批量评估模型，并且成为首批6个试点地区中其他5个地区的学习榜样。事实上，成本法可以较好地解决部分商业房地产（例如，写字楼、政府办公楼、购物中心等）和工业房地产的评估问题。但是对于住宅而言，成本法存在着难以克服的缺陷或者说存在尚未解决的研究难题。我国住宅形式主要是多层和高层集中居住为主，几栋住宅楼共同占有一宗小区土地，住宅小区的全体业主成为这一宗土地的共同使用权人。运用成本法就必须知道每套住房所分摊的土地分额（面积或价值），才能通过土地评估方法获得每套住房的土地价值。这个问题在房地产管理领域和估价专业领域都还没有得到解决。在房地产产权管理部门有三种土地分摊观点：第一，根据面积分摊，即根据每套住房的建筑面积占该土地上全部建筑面积比例分摊；第二，根据价值分摊，即每套住房的价值占土地上房地产的总价值的比例进行分摊；第三，不具体分摊，而在产权登记证上注明全体产权人共同所有。前两种分摊方法都不能很好解决土地价值与成套住房价值的正确关系，例如，有些住宅的底层被开发成商业房地产，商业房地产的价值或土地使用年期都与住宅不同，通过面积进行分摊存在不合理之处。采用价值进行分摊对于新开发的房地产来说是可行的，而对于旧的房地产则存在困难，因为缺少当时登记的房地产原始取得价格，无法进行分摊计算。

成本法另外一个重要评估参数是建筑物重置成本，测算重置成本需要借助成本手册，也就是根据建筑物用途、结构、设备设施以及装修标准测算的重置成本表格。在美国、加拿大、澳大利亚、德国等国都有专业机构测算和编制的成本手册。估价师借助成本手册可以快速、准确测算建筑物的重置成本，成本法批量评估更需要这个成本手册。为此，国家税务总局委托中国房地产估价师与经纪人学会开展非居住类房产批量评估成本手册研究工作。学会召集行业内最优秀的估价机构开展研究，并于2014年底做了课题结题汇报。课题内容包括针对中国国情对建筑物进行系统分类和分级，并针对北京、成都、武汉、深圳等城市制定了成本手册编制的技术方案。技术方案将建筑物成本分解成土建成本、设备设施成本和装修成本三部分，根据建筑物分类和分级，可以迅速准确测算重置成本。应该说，这个科研课题建立了中国建筑物重置成本手册测算和编制技术标准，各地按照这个标准是能够编制出成本手册的。这个科研项目，为非居住类房产成本手册编制扫除了技术障碍，