中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长  柴强

尊敬的宋部长、杜部长、李司长，各位来宾和代表：

大家好！首先，衷心感谢宋部长、杜部长、李司长出席本次活动。刚才宋部长、杜部长、李司长作了重要讲话，提出了希望和要求，我们要认真学习贯彻。下面，我简要讲三点。

一、为什么要举办学会成立30周年活动

在今年的估价年会中，增加国家房地产价格评估制度建立和学会成立30周年活动的内容，主要是近几年许多估价机构发展遇到困难，一些估价机构负责人和估价师感到迷惘，需要回顾总结我国改革开放以来房地产估价行业发展历程，引导大家正视困难、坚定信心、把握大势、立足优势、谋划未来。

1978年改革开放后，我国房地产估价行业几乎重新开始，发展历程并非一帆风顺。例如，2000年估价机构脱钩改制时，大家对前景心存疑惑，经历了痛苦抉择，后来收获满满。因此，如何克服当前及未来的困难和挑战，可以从历史经验中得到一些激励、启示和帮助。

同时，我们在一线的估价人，不能忘记改革开放后房地产估价行业的开创者、先行者、推动者，特别是要感谢为行业和学会发展作出重大贡献、打下坚实基础的周干峙会长、宋春华会长、杜鹃会长以及一批专家学者，表扬一批行业中的机构带头人、优秀估价师和优秀估价机构。

此外，要给后来的估价人留下有益经验，使他们无需从头摸索、少走弯路，在前人的基础上更好发展进步。人类发展之所以远超其他生物，除了言传身教，更重要的是能够通过文字记载等方式隔代传承。因此，我们有使命、有责任一代又一代把房地产估价事业传承下去。

二、30年来房地产估价行业发展的经验

过去30年房地产估价行业发展壮大，不完全是因为赶上了我国经济高速增长时期，还在于大家不断努力探索积累了一些经验，归纳总结主要有以下几条。

一是高度重视有关研究。房地产估价是高端专业服务，必须以研究为基础，有关研究成果既应用于房地产估价师职业资格考试、继续教育，还提炼为标准规范，引领和指导估价实践。

二是坚守房地产估价师国家准入类职业资格。坚持房地产估价人员职业化发展，使其把估价当作长久乃至终身职业，并在估价机构里“当家作主”。

三是积极主动参与法规政策制定。关注党中央、国务院及政府部门的有关决策部署、改革举措等，尽早为有关政府部门提供服务，同时把估价需求嵌入相关法律法规和政策中，如房屋征收估价。

四是注重标准规范建设。编制了两项估价国家标准以及有关估价办法、指导意见或指引，形成了较完善的标准规范体系，为做好估价工作提供了指南。特别是《房地产估价规范》就像是行业的一部“民法典”，而不是一个个单独的民事法律。

五是与时俱进、守正创新。特别是在估价理论、方法和术语上，结合实际，勇于解放思想、敢于自我革命。比如，很早就认识到房地产估价就是不动产估价，不动产估价就是房地产估价；将剩余法改称假设开发法，并从静态分析拓展到动态分析；将收益还原法改称收益法或收益资本化法；将“估价期日”改称“估价时点”，再改称“价值时点”，使之更加准确直观，等等。

六是主张务实进取、稳健发展。长期以来，明确倡导估价机构做优、做久、做强、做大的发展路径，倡导专业化、科学化、市场化、咨询化发展，不断深化拓展房地产估价及相关咨询业务。

同时要看到，行业发展中还有不少短板弱项，包括行业自律管理不够严格，业内风险警示教育不够充分，对业外宣传推广行业力度不够，高素质专业人才比较缺乏，标准规范制定完善进展较慢，机构内部治理不够重视，恶性压价招揽业务相当严重，过于依赖法定评估和鉴证性估价，开展城市更新、房地产证券化、相关资产处置、相关数据资产等新型估价业务的能力不强。

三、如何面向未来续写房地产估价新篇章

现在，是房地产估价行业新的历史起点，进入转型升级的关键期，既要顾及当下生存，更要面向未来谋发展。近几年大家都很不容易，未来更加充满挑战，原因既有估价行业的外部环境变化，也有自身的问题。未来要生存发展，大环境、大趋势我们无法改变，只有自我演变进化，加快转变思想观念，推进转型升级，有效适应外部环境变化。因此，要抓紧思考、研究房地产估价行业面临的外部环境以及房地产估价需求和要求将会怎样发展变化。

行业外部环境发展变化，我以为主要有三大方面：一是我国经济已步入高质量发展阶段；二是房地产市场正在转型升级；三是数字化、网络化、智能化等新一轮科技革命深入发展与广泛应用。未来，经济社会发展将更加需要专业估价服务，科技手段还难以完全取代估价师，房地产估价行业立足于高端专业服务，评估对象为占社会财富或资产一半以上的房地产，发展空间广阔、潜力巨大。为此：

一要高质量发展、科学准确估价。无论是鉴证性估价还是咨询性估价，无论是法定评估还是自愿评估，科学准确都是根基，是对估价的最底层要求。因此，必须放弃“低质、低价、走量”的发展模式，抛弃“走过场、套模板、凑数字”式估价。要提供优质估价产品和服务，稳住存量估价需求，激发增量估价需求。

二要秉持专业主义、长期主义。专业主义是既不盲目扩张、追求做大，也不止步于传统估价业务，而是要深耕房地产估价业务，在此基础上适度多元发展，顺其自然拓展、做大。长期主义是没有“速效药”，而要坚持不懈做好房地产估价及相关咨询服务，特别是要坚持做难而正确的估价。

三要加强人才培养和内部治理。估价机构需要特别重视吸引培养高素质青年人才，为他们提供良好工作环境和成长空间，按照现代企业制度做好内部治理，建立定期学习研讨制度，健全估价资料数据库。

四要平衡好“消费和积累”的关系。估价机构负责人和股东不能赚到钱就拿回家，应按营业收入一定比例提取企业发展资金，用于人才培养、业务学习、抵御市场波动风险以及本机构“基础设施”建设等。

五要拥抱并正确对待新一轮科技革命。高质量、高效率、低成本是未来需求趋势，但并不是盲目跟风推行自动估价，也不是简单予以抵制，而是要利用大数据、人工智能等新科技，助力估价机构和估价师提高估价效率和准确性，减少估价结果的人为偏差和人为干预。

下一步，我们将同大家一起观大势、谋大局、应变局、破困局、开新局，推动我国房地产估价行业沿着高质量发展的轨道行稳致远。我们坚信，有住房城乡建设部的坚强领导，有相关部门和单位的大力支持，只要大家以坚定的信心、扎实的行动继续努力，就一定能再创辉煌。谢谢！